Divorcer quand on est propriétaire

Divorcer concerne de plus en plus de couples en Suisse puisque, en 2022, les divorces représentent 39,5% des mariages*. Que se passe-t-il lorsque les époux sont propriétaires du logement familial, de logements secondaires ou d’investissement?

Divorcer quand on est propriétaire, c’est avoir le choix entre plusieurs options concernant les biens immobiliers détenus en commun par le couple, ou constituant le logement familial.

1. Trois options sont possibles:

• • Vendre la propriété et se répartir le bénéfice de la vente

Bien souvent, le couple en séparation souhaite tourner la page et choisit de revendre le logement familial ou les biens détenus en commun.

Dans ce cas, le prix de vente est partagé entre les deux futurs ex-époux.

Cette répartition est réalisée par le notaire, lors de la vente. Il tient compte de différents paramètres comme notamment le régime matrimonial (participation aux acquêts, communauté de biens ou séparations de biens), les investissements effectués par chacun (fonds propres et remboursement de la dette hypothécaire) ou les quotes-parts détenues par chacun des époux dans le bien.

• • Racheter la part de l’autre pour conserver l’appartement ou la maison familiale

Ce souhait est souvent motivé par la présence d’enfants qu’on ne souhaite pas déraciner. Un élément qui peut aussi entrer en ligne de compte dans la décision prise par le juge, si les époux ne parviennent à s’entendre à l’amiable sur ce point.

La première chose à faire est de vérifier, pour chaque époux séparément, sa capacité financière. Pour cela, contactez votre établissement bancaire ou un conseiller en financement.

Comme dans le cas de la vente du bien, il conviendra de calculer le montant de la part à racheter au conjoint. Une estimation de la propriété  sert généralement de base de calcul. Une fois cette valeur validée, le notaire pourra procéder aux modifications requises par un acte authentique.

• • Rester copropriétaire du bien

Cette option est très rarement retenue car elle implique que les ex-époux acceptent de maintenir sur le long terme un lien entre eux, et continuent d’assumer conjointement leurs engagements quant à ce bien, sa gestion, la répartition des produits et des charges qu’il représente.

2. Que faire si l’on n’est pas d’accord sur la valeur du bien?

Parfois, même si l’on s’entend sur le principe de vendre la propriété ou d’en céder sa part, on peut ne pas être d’accord sur le prix souhaité. Il peut arriver que celui qui cède sa part en surestime la valeur, alors que celui qui va racheter cette part la sous-estime.

Pour vous mettre d’accord, demandez 3 estimations fiables et désintéressées à des professionnels de l’immobilier de votre région. Vous aurez ainsi une fourchette de prix représentative du marché actuel, qui vous permettra de trouver un terrain d’entente sur le prix de vente à afficher ou sur la valeur du partage.

Sachez que les courtiers à qui vous confiez la vente de votre bien sont commissionnés proportionnellement au prix de vente : plus il est élevé, mieux ils sont rémunérés. Ils se basent généralement sur les ventes faites récemment dans votre région et vous conseillent sur le prix qui vous permettra de réaliser la vente aux meilleures conditions : prix et durée de vente. Ces deux paramètres sont généralement liés. Nous nous tenons volontiers à votre disposition pour une estimation gratuite et sans engagement.

En cas de désaccord marqué, vous pouvez aussi faire appel à un expert qui, lui, ne peut intervenir que pour l’expertise et pas pour la vente de votre propriété. Les membres de la Chambre suisse des experts en estimation immobilière sont tenus de respecter des règles de méthodologie et déontologie strictes, vous garantissant ainsi une valeur estimée objective, recevable par un juge.

3. Que faire si les propriétaires ne s’entendent pas sur celui qui garde le logement?

Cette question centrale – qui restera dans le logement et qui partira – est souvent chargée de beaucoup d’émotions. Il est parfois difficile pour les époux de se mettre d’accord sur ce point. Chacun voulant être celui qui reste.

Parfois, cependant, il est possible d’éviter cette bataille en faisant dès le départ vérifier sa capacité de financement, comme conseillé plus haut. Car dans bien des cas, c’est l’analyse de la banque qui donne le « la » :

• Si aucun des époux n’a la capacité d’assumer seul le financement du bien : aucun des deux ne peut rester, et il faudra mettre la propriété en vente.
• Si un seul des époux obtient la capacité de financement, la question de savoir qui peut conserver la propriété est ainsi résolue.
• Si chaque époux se voit confirmer sa capacité de financement mais qu’aucun ne veut renoncer à ce bien, nous recommandons de faire appel à un médiateur. Au final, en cas de situation vraiment bloquée, le juge devra trancher, au terme d’une procédure souvent longue et coûteuse émotionnellement et financièrement.

4. Que faire si l’un des propriétaires ne veut pas vendre?

Précisons un premier point important : le logement familial est protégé en Suisse. Il est impossible de le vendre sans l’accord du conjoint.

Et cela même si le logement familial appartient à un seul des époux : le notaire a l’obligation de faire intervenir le conjoint non-propriétaire à l’acte de vente pour qu’il donne son accord.

A fortiori, si le logement familial est détenu par les deux époux, les copropriétaires doivent se mettre d’accord sur la vente et sur ses conditions (prix, délai, etc.). Et ils devront signer l’acte conjointement chez le notaire.

En dernier recours, si aucun accord n’est trouvé, ce sera au juge de trancher.

Nous recommandons à nouveau de tout mettre en œuvre pour parvenir à un commun accord, qui évitera bien des tourments et dépenses supplémentaires.

Rappelons aussi que la valeur d’un bien immobilier évolue, que son estimation réalisée à une période donnée et dans un marché donné ne peut être garantie à long terme. Et qu’il faut prendre en compte les frais d’entretien à assumer jusqu’à ce que la question du partage soit résolue.

5. Quels sont les frais à payer lors de la vente de sa propriété dans le cadre d’un divorce?

Quelle que soit le motif de la vente, les mêmes frais sont à prévoir lors d’un changement de propriétaire:

• L’impôt sur les bénéfices et gains immobiliers (IBGI): il s’agit d’un impôt calculé sur la plus-value réalisée lors de la vente.  A Genève, le taux d’imposition est lié à la durée de possession (lire notre article sur ce sujet). Il est aussi possible d’obtenir, dans certaines conditions, un report de l’imposition (communément appelé « remploi »).
• Les frais sur les droits de mutation: ils varient d’un canton à l’autre. Ils sont prélevés par le notaire lors de la vente.
• La commission de courtage: cette commission n’est due à l’agence immobilière qu’en cas de succès, et les vendeurs ne doivent rien verser à l’agence avant la signature de la vente chez le notaire. A noter : le montant de la commission de courtage sera déduit dans le calcul de la plus-value, ce qui réduit l’IBGI évoqué plus haut.
• Autres frais: il convient d’évoquer ici les éventuelles pénalités que votre banque pourrait réclamer si le contrat hypothécaire est résilié avant son terme. Ce calcul tient compte de la durée contractuelle restante et du montant de l’hypothèque. Votre banque vous renseignera à ce sujet. Bon à savoir : ce montant est également déductible dans le calcul de l’IBGI.

*Selon les statistiques fédérales

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