Nouveau : avantage fiscal pour les propriétaires genevois
Certaines dépenses écologiques échappent désormais à l’impôt sur la fortune
Un avantage fiscal aux propriétaires genevois qui engagent des dépenses écologiques ? Oui : l’Etat de Genève vient juste de modifier sa pratique. Il veut ainsi les encourager à rendre leurs propriétés plus vertes. On fait le point avec Maître Danilo DELGADO, avocat et expert fiscal diplômé, pour vous expliquer en quoi c’est intéressant pour vous.
Mais, avant de lui donner la parole, voici la nouvelle mesure en quelques lignes.
Auparavant considérées comme des investissements à plus-value, ces dépenses « écologiques » seront désormais classées dans la catégorie des frais d’entretien. Concrètement, cela signifie qu’elles seront déductibles du revenu imposable et que la valeur fiscale du bien immobilier ne sera pas revue à la hausse, si bien que l’impôt sur la fortune n’augmentera pas non plus.
Qu’est-ce qu’une dépense « écologique » ?
Dans le cas présent, il s’agit d’une dépense destinée à économiser l’énergie et à ménager l’environnement.
Le contexte
La Suisse vise la neutralité carbone en 2050, aussi appelé le « défi zéro net ». Le but est de contribuer aux efforts internationaux pour limiter le réchauffement climatique à 1,5°C au maximum par rapport à l’ère préindustrielle.
Selon les statistiques officielles, plus de 40% de la consommation d’énergie et près d’1/3 des émissions de CO2 néfastes au climat sont imputables au secteur du bâtiment en Suisse.
La Confédération et les cantons s’attachent donc à trouver des solutions efficaces.
On peut voir dans ce changement fiscal genevois une volonté d’inciter les propriétaires à réaliser des changements dès maintenant. Il faut quand même garder à l’esprit le fait que ces travaux deviendront obligatoires à terme (soit 2030-2050), en vertu du Plan directeur de l’énergie.
Voici quelques exemples de dépenses « à caractère écologique » désormais considérées comme des frais d’entretien* :
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- Le remplacement d’une chaudière ancienne (mazout/gaz) par une énergie non fossile (pompe à chaleur, réseau thermique, biomasse)
- L’installation de cadres de fenêtres avec vitrage isolant (double ou triple) à la place d’un simple vitrage.
Du côté de l’impôt sur le revenu, il est toujours possible de déduire, conformément à la loi, les dépenses à caractère écologique de son revenu imposable. Il est même possible de bénéficier, si besoin, d’une déductibilité étalée dans le temps (mais au maximum durant les deux périodes fiscales qui suivent celle de la facturation de ces investissements).
Cette mesure s’applique dès à présent à toutes les taxations encore en cours, peu importe la période fiscale concernée. Par contre, les taxations déjà en force ne pourront pas être modifiées (la jurisprudence prévoit en effet qu’un changement de pratique n’est pas un motif de révision d’une décision entrée en force).
«L’augmentation de la valeur fiscale pouvait représenter un frein à certaines dépenses à caractère écologique et je me réjouis que cela ne soit plus le cas», constate Nathalie Fontanet, Conseillère d’Etat chargée du Département des finances et des ressources humaines. Cette dernière annonce dans la foulée que d’autres adaptations fiscales du même type devraient voir le jour très prochainement.
A suivre de près donc…
Avantage fiscal pour les propriétaires genevois : quand est-ce vraiment intéressant ?
On ne peut que se réjouir de ces encouragements.
Mais on s’est quand même interrogés. Si ces dépenses ne sont plus considérées fiscalement comme des investissements à plus-value, alors elles ne seront plus déductibles de l’impôt sur les bénéfices et gains immobiliers (IBGI) lors de la vente de sa propriété.
Dès lors, quel est l’impact financier de cette nouvelle mesure en cas de revente ? Y a-t-il un moment plus indiqué pour engager ces frais ?
Pour y voir plus clair, nous nous sommes tournés vers Maître Danilo DELGADO, avocat et expert fiscal diplômé, associé au sein de l’Etude Junod, Muhlstein, Lévy & Puder à Genève.
La durée de la possession de la propriété entre évidemment dans la pesée des intérêts, puisque le taux d’imposition diminue progressivement avec le temps. On passe ainsi de 50% d’impôt sur la plus-value (si on revend dans les 2 ans suivant son achat) à 0% après 25 ans de possession (voir notre article sur l’IBGI).
L’autre paramètre à prendre en compte est le taux d’imposition sur le revenu qui, lui, varie sensiblement d’un propriétaire (personne physique**) à l’autre.
1er exemple : vous êtes propriétaire de votre maison depuis plus de 25 ans, et vous envisagez de la revendre maintenant
Investir et changer (par exemple) votre chaudière au mazout pour une pompe à chaleur avant de revendre, est-ce une bonne opération financière ?
Bonne nouvelle : cette dépense est désormais déductible de votre revenu. Elle va donc venir diminuer l’effet de votre valeur locative. Elle pourrait même l’annuler si l’investissement en question est supérieur à votre valeur locative, nous précise Maître Delgado. En soi, c’est donc déjà avantageux.
Votre agent immobilier y voit un autre point positif : en réalisant ces travaux, vous valorisez votre maison aux yeux de l’acheteur et de sa banque. Vous devriez donc pouvoir vendre à un prix plus élevé, et réaliser un meilleur bénéfice, qui ne sera pas taxé ! En effet, votre durée de possession dépasse 25 ans et votre taux d’imposition sur la plus-value, lors de la vente, est de 0%.
La nouvelle mesure est fiscalement très avantageuse dans ce cas, aussi bien du point de vue de l’impôt sur le revenu que de l’impôt sur la plus-value. C’est donc le bon moment pour engager de tels travaux.
2ème exemple : vous êtes propriétaire de votre maison depuis 5 ans, et vous envisagez de la revendre maintenant
Dans ce cas aussi, de tels travaux présentent un avantage fiscal. Il est moins marqué que dans le 1erexemple, car cette fois-ci votre bénéfice sur le gain immobilier est taxé (30% pour une durée de possession entre 4 et 6 ans). Il peut être intéressant de faire appel à un fiscaliste pour évaluer l’impact réel de cette dépense sur l’imposition de votre revenu.
D’une manière générale, gardez à l’esprit qu’une maison se vendra mieux, c’est-à-dire plus vite et à un meilleur prix, si elle a bénéficié de travaux et notamment des travaux visés par cette mesure écologique. Il reste donc intéressant d’engager cette dépense que vous pouvez déduire immédiatement de votre impôt sur le revenu tout en augmentant le bénéfice réalisé en cas de vente.
Dans les exemples cités (changement de chaudière ou de vitrage), ces travaux auront également un autre effet positif immédiat (en dehors de tout aspect écologique global) : celui de diminuer vos charges de chauffage.
Maître Danilo DELGADO observe qu’il est généralement appréciable de pouvoir faire une déduction fiscale tout de suite plutôt que de l’appliquer plus tard (dans le cadre de l’IBGI) à un taux généralement plus faible que celui applicable au revenu imposable.
Une exception fiscale genevoise
D’autant plus que, souligne notre expert fiscal, le canton de Genève présente une exception suisse très avantageuse pour ses propriétaires, et que cela pourrait ne pas durer ! A savoir un taux d’imposition sur la plus-value de 0% après 25 ans de possession. Les autres cantons n’offrent pas cet avantage : ils conservent tous un taux résiduel d’imposition (par exemple : le taux minimum est de 7% dans le canton de Vaud, dès 24 ans de durée de possession). Or, on ne peut pas exclure, nous avertit Maître Danilo DELGADO, que l’Etat de Genève modifie à terme sa législation et se réaligne sur les pratiques cantonales voisines en instaurant également un taux résiduel d’imposition. Bien que non concrétisée à ce jour car dépendant d’autres réformes fiscales au niveau fédéral (valeur locative), l’idée a pourtant déjà parcouru l’hémicycle cantonal à différentes reprises.
Notre conseil
Si vous êtes propriétaire, et notamment si vous l’êtes depuis plus de 25 ans, il est intéressant de profiter dès maintenant des avantages que le marché actuel vous offre :
- de nouveaux avantages fiscaux vous permettant de diminuer votre impôt sur le revenu et de réaliser une meilleure plus-value non imposable,
- des prix très élevés.
Attention cependant : si les prix des ventes à Genève ont suivi une progression constante depuis plusieurs années, l’amorce d’une hausse des taux hypothécaires pourrait modifier cette courbe ascendante. Si vous songez à vendre, c’est maintenant le bon moment.
Contactez-nous pour une estimation gratuite et un accompagnement personnalisé.
*Pour une liste exhaustive de ces dépenses, voir la Notice 1/2022 – Déductibilité des frais d’entretien des immeubles privés | ge.ch
**Évidemment, on parle ici de personnes physiques et non morales (sociétés) et qui ne sont pas considérées comme des « professionnels » sous l’angle fiscal. En effet, pour les sociétés et les personnes considérées comme « professionnelles », la fiscalité est complètement différente.
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