Acheter un bien immobilier en Suisse quand on est étranger: comment faire?
Vous rêvez de devenir propriétaire en Suisse d’une villa, d’un appartement, d’un chalet… ? Mais vous n’avez pas la nationalité helvétique ? Il est possible, dans certains cas, d’acheter un bien immobilier en Suisse quand on est étranger.
Remplissez-vous les critères ?
Il faut savoir que les conditions diffèrent selon votre nationalité, votre personnalité juridique (physique ou morale), votre permis de séjour, le type de bien visé (logement principal, secondaire, commerces…) et la région.
Rapide tour d’horizon :
Vous souhaitez acheter un logement, vous êtes une personne physique (c’est encore autre chose si l’achat est fait par une société) et
1. Vous résidez déjà en Suisse :
a. Vous êtes ressortissant d’un pays membre de l’UE/AELE, ou du Royaume-Uni de Grande-Bretagne et d’Irlande du Nord
Vos droits sont les mêmes que si vous étiez Suisse. Vous n’avez pas besoin d’autorisation pour acheter un logement ou un terrain.
b. Vous n’êtes pas ressortissant d’un Etat de l’UE/AELE ou du Royaume-Uni de Grande-Bretagne et d’Irlande du Nord
– Vous possédez un permis de séjour C valable : vous bénéficiez des mêmes droits que les Suisses pour l’achat d’un ou plusieurs biens immobiliers, vous n’avez donc pas besoin d’une autorisation.
– Votre permis de séjour valable est un permis B (ou équivalent):
Vous n’avez pas besoin d’autorisation pour acheter votre logement principal (y compris un terrain à bâtir) si :
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- Ce logement sera votre domicile principal (il ne faut pas le louer)
- Le terrain que vous achetez est destiné à y construire votre habitation principale, et que les travaux débutent dans l’année suivant votre achat
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Mais une autorisation est nécessaire pour acheter :
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- Une résidence secondaire (ne pouvant être mise en location)
- Un logement de vacances (qui peut être mis temporairement en location)
- Des unités dans un apparthôtel
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2. Vous ne résidez pas en Suisse :
a. Vous êtes frontalier
Vous pouvez acheter sans autorisation une résidence secondaire dans la région de votre travail si vous avez un permis G valable et êtes ressortissant d’un pays de l’UE/AELE. Attention : tant que vous travaillez dans la région comme frontalier, vous ne pouvez pas mettre ce logement en location.
b. Autres étrangers domiciliés à l’étranger
Si vous n’êtes pas frontalier, alors vous êtes soumis au régime de l’autorisation.
Résidence secondaire : vous ne pouvez en acheter une que dans un lieu où vous avez des relations extrêmement étroites et dignes d’êtres protégées. Les cantons interprètent plus ou moins strictement cette exigence légale.
Ce que précise la loi : Oui, un étranger ayant son domicile hors de Suisse peut acquérir une résidence secondaire dans un lieu où il entretient des relations extrêmement étroites et dignes d’être protégées. Exemples : relations régulières que l’acquéreur doit entretenir pour sauvegarder des intérêts prépondérants d’ordre économique, scientifique, culturel ou d’autres intérêts importants. Cependant, non : la parenté ou l’alliance avec des personnes résidant en Suisse ou des séjours de vacances, de cures, d’études ou d’autres séjours temporaires, ne constituent pas en soi des relations étroites et dignes d’être protégées selon la Confédération helvétique (OAIE, ch. 1, art.6).
Logement de vacances ou une unité dans un apparthôtel: oui, il est possible d’en acquérir un par famille à certaines conditions, qui varient d’un canton à l’autre. La surface habitable ne peut en principe pas excéder 200 m2 et celle d’un terrain est limitée à 1000 m2. La Confédération helvétique a fixé un quota de maximum 1500 autorisations de vente par année, réparties entre différents cantons ayant défini des « zones touristiques » à cet effet. Genève n’offre pas cette possibilité.
5. Vous souhaitez acheter un immeuble à usage professionnel
Il s’agit d’immeubles 100% destinés à une activité professionnelle, commerciale ou industrielle. Dans ce cas, pas de restrictions : toutes les catégories d’étrangers peuvent acquérir sans autorisation.
J’ai besoin d’une autorisation pour acheter un bien immobilier: à qui m’adresser?
La demande d’autorisation d’achat doit être déposée auprès de l’autorité compétente du canton où se situe le bien immobilier. Les conditions de l’autorisation varient selon le canton et le type de bien immobilier. L’autorisation est délivrée pour un motif précis (l’immeuble ne peut pas être utilisé à d’autres fins) et elle est valable 3 ans.
L’acquisition de biens immobiliers est bien évidemment régie par la Confédération helvétique à travers la Loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (la LFAIE, aussi connue sous les noms de Lex Kohler ou Lex Friedrich). Cette loi prévoit que ce sont les cantons qui délivrent l’autorisation d’acheter.
Votre courtier et votre notaire vous accompagneront dans ces démarches.
Le sujet est complexe et peut demander des éclaircissements selon votre situation personnelle. Consultez-nous pour toute question.
A noter :
- Acheter une maison, un appartement ou un terrain en Suisse ne donne pas droit à une autorisation de séjour.
- Si vous êtes fonctionnaire international, au bénéfice d’une carte de légitimation délivrée par le Département fédéral des affaires étrangères (DFAE), alors vous êtes assimilé à l’une ou l’autre des catégories précédentes selon votre statut, votre pays d’origine et le nombre d’années passées en Suisse.
- La provenance des fonds a son importance : le financement de l’achat ne doit pas provenir de façon prépondérante de l’étranger (pas plus de 80%).
- Devenir propriétaire à travers un héritage alors que l’on est étranger: seuls les héritiers légaux au sens du droit suisse peuvent devenir sans restriction propriétaires de l’objet immobilier hérité, quels que soient leur nationalité et leur lieu de domicile.
Notre conseil
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