Suppression de la valeur locative: ses effets sur les propriétaires
Un tournant fiscal pour les propriétaires suisses
Le 28 septembre 2025, les citoyennes et citoyens suisses ont voté en faveur de l’abolition de la valeur locative, cet impôt calculé sur un revenu fictif que le propriétaire pourrait prétendument tirer en louant son propre logement. Cette réforme, qui entrera en vigueur à partir de 2028, va redistribuer les cartes de la fiscalité immobilière.
Résumé de l’article:
Les effets de la suppression de la valeur locative sur les propriétaires sont différents selon leur situation.
Les jeunes ménages et primo-accédants profiteront d’un soutien fiscal limité dans le temps.
Les propriétaires déjà fortement endettés perdront l’avantage de la pleine déduction des intérêts, mais bénéficieront de la suppression de l’imposition sur la valeur locative.
Les propriétaires sans dette ou faiblement endettés ne seront pas touchés par la fin de la déduction, mais ne pourront plus valoriser fiscalement leurs investissements d’entretien.
Les prix des biens neufs pourraient augmenter tandis que les biens à rénover verront leur valeur diminuer.
Il reste 2 ans environ pour optimiser sa situation : amortir, rénover, vendre… autant d’options à étudier au cas par cas.
Concrètement, tant que la réforme ne sera pas appliquée, les propriétaires continueront à déclarer la valeur locative — mais ils devront se préparer au tournant qui s’annonce. Voici ce qu’il faut savoir.
Impact fiscal : ce qui disparaît, ce qui reste
- La suppression de la valeur locative entraîne la disparition du « revenu fictif » imposable pour un logement occupé par son propriétaire.
- En contrepartie, les déductions pour intérêts hypothécaires et pour frais d’entretien deviendront limitées, voire supprimées dans certains cas. (voir ci-dessous)
- Pour compenser la perte fiscale des cantons, ceux-ci pourront introduire un impôt sur les résidences secondaires.
Qu’en est‑il des intérêts hypothécaires?
Après la réforme, les règles changent de la manière suivante :
- Déduction complémentaire pour primo‑accédants : les jeunes ménages qui achètent leur première résidence principale bénéficieront d’une déduction supplémentaire dégressive pendant une durée limitée (dix ans). Le montant est fixé à CHF 10’000 par an pour un couple (CHF 5’000 pour une personne seule) la première année, puis il diminue chaque année jusqu’à disparaître après dix ans.
- Intérêts hypothécaires ordinaires : en dehors de ce mécanisme transitoire, les intérêts hypothécaires ne seront plus déductibles pour les résidences principales. Pour les biens loués ou affermés, une déduction proportionnelle restera possible.
- Fin des déductions liées aux rénovations énergétiques au niveau fédéral : ces déductions disparaissent, mais certains cantons pourront maintenir ou réintroduire des allégements ciblés jusqu’en 2050.
Qui gagne, qui perd ? Les nouveaux équilibres
– Avantages pour les propriétaires peu endettés ou déjà amortis
Ceux qui possèdent leur logement sans hypothèque — ou avec une dette très faible — seront les grands gagnants de la réforme. Ils ne subiront plus l’imposition sur une valeur fictive de loyer qu’ils ne perçoivent pas.
De nombreux retraités entrent dans cette catégorie : leur hypothèque est en grande partie amortie, et ils peuvent désormais espérer un allègement fiscal réel.
– Désavantages pour les propriétaires fortement endettés ou propriétaires de biens à rénover
Les propriétaires ayant contracté des hypothèques élevées ou engageant des travaux de rénovation risquent de perdre des déductions fiscales précieuses. En effet, une part non négligeable de l’optimisation fiscale actuelle repose sur les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien, qui ne seront plus déductibles.
Ainsi, un acquéreur récent d’un bien nécessitant des investissements pourrait se retrouver à l’avenir dans une situation fiscale moins favorable qu’aujourd’hui.
Amortir son hypothèque : opportunité ou piège ?
La suppression de la valeur locative bouleverse la logique de l’amortissement de l’hypothèque. Voici comment :
– Pourquoi amortir davantage devient plus intéressant
Actuellement, de nombreux propriétaires utilisent les intérêts hypothécaires comme levier fiscal : en contractant une dette, ils peuvent déduire les intérêts de la dette pour alléger leur impôt. Une fois la valeur locative supprimée, cette déduction s’effacera ou sera limitée, ce qui réduira l’attrait fiscal de l’endettement.
Dans ce contexte, amortir plus rapidement la dette (c’est-à-dire rembourser une partie du capital) devient plus attrayant : moins de dettes signifie moins d’intérêts à payer — et après la réforme, des économies fiscales plus directes.
– Mais attention : ne pas amortir à l’excès
Toutefois, les experts mettent en garde contre une réaction trop précipitée :
- Il faut garder une marge de liquidité pour les imprévus et les travaux de rénovation.
- Si l’on amortit trop vite, on réduit sa capacité à profiter d’une éventuelle flexibilité ou de nouveaux investissements.
- Après l’amortissement, l’argent restera bloqué dans la propriété immobilière et ne pourra pas être utilisé après la retraite.
En résumé, amortir davantage est une stratégie potentiellement gagnante — mais qui doit être calibrée soigneusement selon la situation personnelle et les besoins financiers futurs.
Évolution des prix immobiliers : une valorisation différenciée
Un effet souvent moins souligné de la réforme est son impact sur l’offre et la demande immobilières, donc sur les prix. Il faut s’attendre à une différenciation des prix :
- Les immeubles récents, bien entretenus, vont gagner en attrait
- Les immeubles anciens devant être rénovés perdront de la valeur.
Notre conseil
Pourquoi envisager de vendre maintenant un bien ancien ?
Ces propriétés vieillissantes nécessitent souvent des travaux coûteux ou des adaptations aux obligations énergétiques modernes. Pour certains propriétaires, vendre un bien ancien peut donc être une décision stratégique judicieuse :
- Rénover maintenant pour vendre au meilleur prix : avant 2028, des rénovations encore déductibles peuvent être réalisées en profitant encore des déductions fiscales
- Vendre dès à présent en l’état pour que les acheteurs puissent encore rénover : vous profitez des prix encore élevés du marché, vous évitez les frais et contraintes liées aux travaux, et vos acheteurs pourront rénover selon leurs goûts et les besoins légaux tout en bénéficiant des déductions d’impôts
- Se repositionner sur des biens plus modernes : quitter votre logement ancien pour en acquérir un neuf ou rénové vous permettra de bénéficier d’une meilleure efficacité énergétique, des dépenses d’entretien moindres et une fiscalité plus favorable après la réforme.
